不動産問題
このような場合にご相談下さい。
- 家を貸しているが、借家人が数か月家賃を支払ってくれない。
- 家を貸しているが、賃貸借契約期間満了を機に退去してほしいと考えている。
- 土地を貸しているが、長年地代を上げていないので、値上げしたい。
- 土地を借りているが、地主が一方的に地代の値上げを通知してきた。
- マンション管理組合の理事長をしているが、管理費等の滞納を解消したい。
家賃不払いを理由とする建物明渡し請求
家主にとって、借家人の家賃滞納は大きな問題です。
ですが、借家人にとっても、家賃は優先して支払う意思があるものです。
ですから、家賃を滞納するということは賃借人が経済的に非常に困っている可能性が高いのです。
したがって、賃借人の家賃滞納をそのままにしていては、滞納額が増える一方の可能性が高いと言えます。
このような場合に、損失を最小限に抑えるためには、早期に建物賃貸借契約を解除して、賃借人から建物明渡しを受ける必要があります。
解決までの流れ
建物明渡し等の請求から解決までの流れは以下のとおりです。
1. 契約解除通知
家賃滞納を理由とする建物賃貸借契約の解除、建物明渡し及び滞納賃料の支払いを求める弁護士名での通知書を内容証明郵便で送付します。
契約解除後、弁護士が賃借人に連絡し、自主的な転居が可能か、滞納賃料の支払いが可能か等の事情を聞き取り、可能なら自主的な退去を求めます。
2. 建物明渡請求訴訟
賃借人が退去しない場合、最終的には強制的な退去手続が必要となるため、建物明渡し及び滞納賃料等の支払を求める訴訟を裁判所に提起します。
裁判中も、裁判所を通じて自主的な退去を求めます。
3. 判決
話し合いによる解決が不可能な場合は、裁判所が判決を下します。
4. 強制執行申立て
判決が確定した後も賃借人が退去しない場合、裁判所に対して建物明渡しの強制執行の申し立てをします。
5. 建物明渡しの催告・断行
裁判所の執行官が建物に行き、強制執行の予告をします。
それでも賃借人が退去しない場合、執行官と執行補助者が建物に行き、賃借人が建物にいる場合は建物の外に出てもらいます。
また、建物内にある賃借人の私物を搬出し、鍵を代えるなどして、建物の占有を賃借人から賃貸人に移して解決します。
交渉・即決和解による解決
弁護士が代理人として契約解除通知を送った後、交渉の結果、借家人が自主的に退去すれば解決します。
もっとも、自主的に退去する約束をしたとしても、借家人が約束を守らなければ、結局訴訟を起こさなければならなくなり、かえって解決までの時間が長くかかることになります。
そこで、この場合には、簡易裁判所で「即決和解」という手続を取っておけば、仮に借家人が約束を守らなかった場合、訴訟を起こさずに、強制執行できるので、遠回りにならずにすませることができます。
借家・借地契約の期間満了を理由とする建物・借地の明渡し請求
借地借家法という法律により、借家人や借地人の権利は強く保護されています。
借家契約は通常２年契約ですが、家主が契約期間満了を理由として借家人に退去してもらいたいと考えて、借地借家法に基づき事前に解除通知を送っても、期間満了だけを理由としての建物明渡請求は認められません。
期間満了のほかに「正当な事由」（借地借家法２８条）という要件を充たす必要があります。
反対に、借家人が強く保護されているといっても、「正当な事由」がある場合には、家主の借家人に対する建物明渡請求は法律上認められることになります。
この「正当な事由」があるかの判断は、法律の条文の解釈、裁判例をもとに、個別の契約ごとに行う必要がありますので、弁護士にご相談ください。
マンションに関わる問題
マンションの管理費等滞納問題の解決の重要性
マンション管理組合にとって、区分所有者による管理費・修繕積立金の滞納は大きな問題です。
管理組合の役員は輪番制になっているマンションが多く、滞納者が同じマンションの住人ということもあり、滞納問題の抜本的解決に踏み出せない管理組合が多いようです。
ですが、もともと管理費・修繕積立金は、マンション維持に必要最低限の金額で設定されていることが多いため、特に小・中規模のマンションの場合は１名の滞納でも、マンションの管理上、大きな問題です。
そこで、管理費・修繕積立金の滞納を解消する必要があります。
解決までの流れ
1. 弁護士名での滞納管理費請求書を送付
管理費等の滞納がある場合、管理組合名や管理会社名で督促状を送ることが普通です。
それで効果がない場合、弁護士名で督促状を送ることで、相手方が事態の深刻さを認識し、任意に支払ってくることがあります。
また、一括で支払えない場合でも分割払いの交渉に応じることがあります。
2. 裁判所に対する支払督促申立て
管理費等の金額は管理規約で定められており、滞納管理費等の金額自体には争いがない場合が多くあります。
そのような場合は、裁判所に対して支払督促の申立てをすることで、書面の審理だけで、数週間程度で、判決と同じ強い効力を持つ支払督促の発付を受けることができます。
3. 訴訟
支払督促は相手方の言い分を聞かずに発付されますので、相手方は異議を述べることができます。この場合は通常の裁判が始まります。
また、管理が不十分で管理費等の金額が不明確な場合等には、通常の裁判を起こす必要があります。
裁判の場で、裁判官の勧めで和解をして解決する場合も多くあります。
和解での解決ができなかった場合は判決が下されます
4. 強制執行
区分所有者が任意に支払わず、マンションの室以外に財産がない場合、判決に基づき、区分所有権の強制競売の申立てを行います。
強制競売の結果、区分所有権が競落されれば、競売代金の中から滞納管理費等について、優先的に配当を受けることができます。
また、競売代金からの配当では滞納管理費等に足りなかった場合でも、建物の区分所有等に関する法律第８条により、区分所有権の承継人である競落人は滞納管理費等の支払義務を引き継ぎますので、新しい区分所有者に請求することもできます。
その他の不動産に関わる問題
その他にも、地代の増減額請求の問題、マンション管理に関わる問題等、不動産に関わる法律問題のご相談をお受けします。
当事務所に依頼するメリット
当事務所の弁護士は、主に地主様、大家様のご相談を受けて、借地借家の明渡請求、地代の増額請求等の不動産問題の解決に関わってきました。
また、マンション管理組合の依頼で、滞納管理費等の請求、区分所有権の強制競売による所有関係の正常化、近隣問題等、様々の事件の解決に関与しておりますので、これまでの経験に照らして適切なアドバイスをします。
